شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

با توجه به افزایش قیمت املاک و زمین و در نتیجه آن افزایش تعداد مستاجرین، قطعا پرداختن به قوانین مهمی که بایستی این قشر از جامعه به آن آگاه باشند، خالی از لطف نیست.

یکی از این قوانین مهم، شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر می باشد. مساله ای که امروزه تبدیل به یکی از چالش های حقوقی و مهم در میان بسیاری از مردم تبدیل گردیده و نگرانی بسیاری از مستاجرین و حتی بعضا موجرین را در زمینه قوانین و شرایط مورد نظر در پی داشته است.

 

اجازه دهید ابتدا با مفاهیم زیر آشنا شویم :

 

مستأجر یا کرایه نشین به فردی گفته می‌شود که ملکی یا چیزی را از موجر یا صاحب خانه به اجاره بگیرد و به ازای آن اجاره پرداخت نماید.

از طرفی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع مستاجره می شود، در این قرارداد اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

در اغلب موارد که مشکلاتی میان موجر و مستاجر پیش می آید، مشاورین املاک کمک می‌کنند موضوع به راحتی حل شده و قرارداد همچنان پابرجا بماند. اما بر اساس دلایلی که در ادامه اشاره خواهیم کرد، گاهی مستاجر چاره‌ای جز فسخ قرارداد یا قولنامه ندارد، چرا که یا ملکی با امکانات دروغین به او اجاره داده شده و یا اینکه موجر، به هیچکدام از شروط و تعهدات خود پایبند نبوده است.

اما بیایید حالا به موضوع فسخ قرارداد اجاره بپردازیم. فسخ در لغت به معنای باطل کردن یا لغو می باشد. 

شاید شما فکر کنید تنها موجرین هستند که به عنوان مالک یا وکیل مالک، توانایی فسخ قرارداد اجاره را داشته و مستاجر چنین توانایی ندارد. اما شرایطی پیش می آید که مستاجر می تواند با استناد به آن قوانین، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

معمولا در هنگام عقد قرارداد، شرایط فسخ قرارداد توسط طرفین نوشته می شود. شرایطی که البته کفه آن بیشتر به سمت موجر یا صاحب خانه یا ملک سنگینی می کند.

در برخی قراردادها هم به این شکل نوشته می شود که در صورت عدم رعایت هر یک از مفاد قرارداد توسط هر یک از طرفین، طرف مقابل مجاز به فسخ قرارداد می باشد.

 

 

با دانستن موارد فوق، در ادامه به برخی شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر خواهیم پرداخت :

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

 

1)  پایان زمان قرارداد

 

در چنین مواردی، مستاجر یک ماه پیش از اتمام قرارداد به مالک اعلام نموده که قصد فسخ و اتمام قرارداد را داشته و دیگر تمایلی به ادامه اجاره ملک مورد نظر را ندارد.

 

2)  توافقین طرفین

در برخی از قراردادهای اجاره نامه، بندی در قرارداد ذکر می گردد که در صورت توافق دو طرفه میان موجر و مستاجر، قرارداد قابلیت فسخ داشته و طرفین می توانند تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشند.

 

3)  اعطای حق فسخ به مستاجر

در برخی قراردادها و بنا به شرایط خاص، بندی در قرارداد درج می گردد که به موحب آن مستاجر می تواند در صورتی که البته مثلا یک یا دو ماه زودتر موجر را مطلع نماید، نسبت به فسخ قرارداد درخواست نماید.

 

4)  خیار رویت و تخلف از وصف

در شرایطی که ملکی که بر اساس قرارداد تحویل مستاجر شده، با شرایط ذکر شده در قرارداد همخوانی و انطباق نداشته باشد.

 

5)   تخلف از وصف

این مورد خصوصا در شرایطی پیش می آید که شما پس از عقد قرارداد با موجر، متوجه می شوید که مبلغ رهن یا اجاره بسیار بیشتر از شرایط واقعی ملک مورد نظر می باشد. به این کار که موجب بی اعتمادی مستاجر شده و از طرفی کاری غیر قانونی محسوب می شود، تخلف از وصف گفته شده و در این شرابط نیز مستاجر می تواند درخواست فسخ اجاره نامه را نماید.

 

 

6)  تخریب یا خرابی ملک

اگر ملک آنقدر توسط موجر تخریب شده باشد که شرایط استفاده از آن توسط مستاجر فراهم نباشد.

 

7)   تدلیس در معامله یا نقض شرایط قرارداد

در صورت نقض هر یک از شرایط قرارداد همچون اقامت سایر افراد در ملک مورد اجاره یا عدم همخوانی امکانات اعلام شده در قرارداد با آنچه که در واقعیت وجود دارد همچون پارکینگ، کمد، کابینت یا سایر امکانات، مستاجر می تواند نسبت به فسخ قراداد اقدام نماید

 

8)  عدم ارائه امکانات ضروری

امکانات و خدمات ضروری ملک شامل آب، برق، گاز، سیستم سرمایشی و گرمایشی و موارد مشابه می باشد که می بایست حتما توسط موجر به مستاجر ارائه گردد.

 

کدام طرف می بایست حق کمیسیون فسخ قرارداد را پرداخت نماید ؟

 

در حالت عادی و توافق طرفین، هزینه کمیسیون فسخ قرارداد بر عهده هر دو طرف یعنی مالک و می باشد. اما اگر یکی از طرفین تمایلی به پرداخت نداشته باشد، هزینه کمیسیون بر عهده کسی می باشد که خواستار فسخ قرارداد باشد. البته در شرایطی که یکی از طرفین به مفاد قرارداد عمل ننموده و طرف دیگر قصد فسخ را دارد، بنا به توافق با بنگاه مورد نظر، هزینه های فسخ بر عهده طرفی می باشد که به تعهداتش عمل نکرده است.

مراحل فسخ اجاره توسط مستاجر

 

اگر هر یک از موارد قانونی و مورد تایید فسخ قرارداد روی دهد و مستاجر تصمیم به فسخ داشته، اما مالک از فسخ یا بازگرداندن رهن یا اجاره به مستاجر امتناع کند، چه باید کرد؟

در این شرایط، فقط کافی است مستاجر بعد از تخلیه کامل ملک، به دادگاه مراجعه نموده و شکایت خود را تنظیم و کلید را به دادگاه تحویل دهد. از لحظه تحویل کلید به دادگاه، نیازی به پرداخت هیچ مبلغی به موجر به عنوان اجاره نمی باشد.

در این شرایط دادگاه طی یک مهلت 24 ساعته از موجر درخواست نموده که جهت دریافت کلید و پیگیری موارد مربوطه مراجعه نماید.